ஒரு சொத்தை விலைக்கு வாங்க போகிறீர்கள் என்றால் முழு தொகையையும் செலுத்தி சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் விலை பத்திரமாக பதிவு செய்து பட்டா, சிட்டா, அனைத்தையும் உங்கள் பெயருக்கு உரிமை மாற்றம் செய்து கொள்ள வேண்டும்.
சொத்தை முழு தொகை கொடுத்து விலைக்கு வாங்குவதற்கு முன்பு பகுதி பணத்தை முன் பணமாக கொடுக்கிறீர்கள் என்றால் நிச்சயமாக விற்பனை ஒப்பந்தபத்திரம் எழுதி சொத்தை விற்பவரும் சொத்தை வாங்குபவரும் கையெழுத்திட வேண்டும், மேலும் விற்பனை ஒப்பந்தபத்திரத்தை கட்டாயம் பதிவு செய்ய வேண்டும்.
விற்பனை ஒப்பந்த பத்திரத்தை ஏன் பதிவு செய்ய வேண்டும்?
அசையா சொத்துக்களை வாங்கும் போது முன்பணம் செலுத்தி விற்பனை ஒப்பந்தம் செய்கிறீர்கள் என்றால் அதை பதிவு செய்ய வேண்டும், காரணம் எதிர்காலத்தில் ஏற்படக்கூடிய தேவையில்லாத தகராறுகளையும் இழப்பீட்டையும் சரி செய்வதற்கு இது உதவியாக இருக்கும்.
சொத்தின் விற்பனை ஒப்பந்தத்தை பதிவு செய்யாமல் போனால் எதிர்காலத்தில் தகராறு ஏற்படும் போது தேவையில்லாத குழப்பத்தை ஏற்படுத்தலாம் ஒப்பந்தம் பொய்யானது என வாதிடுவதற்கு இது வழிவகுக்கும், அதனால் பத்திரத்தை பதிவு செய்வது தான் சரியான தீர்வு.
விற்பனை ஒப்பந்தத்தை எப்படி உருவாக்குவது?
எந்தவொரு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையிலும் ஒரு சொத்தை வாங்குவதற்கான விற்பனை ஒப்பந்தத்தை எழுதுவது ஒரு முக்கியமான படியாகும்.
இது விரிவானதாகவும், சொத்தை வாங்குபவருக்கும் விற்பனையாளருக்கும் இடையே ஒப்புக் கொள்ளப்பட்ட விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகளை தெளிவாக கோடிட்டுக் காட்டுவதாகவும் இருக்க வேண்டும். விற்பனை ஒப்பந்தத்தை எழுத்துவதற்கு படிப்படியான வழிகாட்டி இங்கே :
1. ஒப்பந்த ஆவணத்தின் தலைப்பு.
"விற்பனை ஒப்பந்தம்" அல்லது "சொத்து விற்பனைக்கான ஒப்பந்தம்" போன்ற தெளிவான தலைப்புடன் தொடங்குங்கள்.
2. ஒப்பந்த ஆவணத்தின் அறிமுகம்.
ஒப்பந்தத்தின் தேதியைக் குறிப்பிடவும் மேலும் வாங்குபவர் மற்றும் விற்பனையாளரின் பெயர்கள், முகவரிகள் மற்றும் அடையாள விவரங்கள் (எ.கா., பான், ஆதார் அல்லது பாஸ்போர்ட் எண்கள்) சேர்க்கவும்.
3. விற்பனை செய்யப்படும் சொத்தின் விளக்கம்.
ஒரு ஒப்பந்தம் உருவாக்கபடும் போது விற்கப்படும் சொத்தை தெளிவாக விவரிக்கவும் விளக்க வேண்டும் அந்த சொத்தை பிரதிநிதித்துவமாக எடுத்து காட்டும் படி விபரங்கள் இருக்க வேண்டும்.
இந்த விளக்கத்தில் அடங்கும் விபரங்கள் :
- முகவரி
- வகை (எ.கா., குடியிருப்பு, வணிகம், நிலம்)
- பரப்பளவு அல்லது அளவு
- சர்வே அல்லது பிளாட் எண்கள்
- எல்லைகள் மற்றும் இருப்பிட விவரங்கள்
- தேவைப்பட்டால் தாய் பத்திரம் (உரிமைப் பத்திரம்) அல்லது சொத்து வரைபடம் போன்ற தொடர்புடைய ஆவணங்களின் நகலை இணைக்கவும்.
4. சொத்தின் விலை மற்றும் விற்பனை மதிப்பாய்வுகளை குறிப்பிடவும்.
சொத்திற்கான ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட கொள்முதல் விலையைக் குறிப்பிடவும்.
பணம் செலுத்தும் முறையைக் குறிப்பிடவும் (எ.கா., காசோலை, வங்கி பரிமாற்றம், டிமாண்ட் டிராஃப்ட்).
ஏதேனும் முன்பணம் செலுத்துதல் அல்லது டோக்கன் தொகை செலுத்தப்பட்டதற்கான விவரங்களையும், மீதமுள்ள தொகை எவ்வாறு செலுத்தப்படும் என்பதையும் சேர்க்கவும்.
தேவைப்பட்டால் கட்டண அட்டவணையைக் குறிப்பிடவும்.
தவணை செலுத்துதல்கள் அல்லது வங்கிக் கடன்களுக்கான ஏதேனும் நிபந்தனைகள் இருந்தால் அதையும் சேர்க்கவும்.
பணம் செலுத்துவதில் தாமதம் ஏற்பட்டால் ஏதேனும் அபராதங்கள் இருந்தால் அதையும் கட்டண அட்டவணையில் குறிப்பிடவும்.
5. பிரதிநிதித்துவங்கள் மற்றும் இருதரப்புக்கான உத்தரவாதங்களை குறிப்பிடவும்.
சொத்தை விற்கும் விற்பனையாளரின் உத்தரவாதங்கள் :
சொத்து சுமைகள், தகராறுகள் அல்லது சட்ட சிக்கல்களிலிருந்து விடுபட்டது என்ற உத்தரவாதத்தை கொடுக்க வேண்டும்.மேலும் விற்பனையாளருக்கு சொத்தை விற்க சட்டப்பூர்வ உரிமை உள்ளது என்பதை உறுதிபட விளக்க வேண்டும். கடன்கள் அல்லது வரிகள் போன்ற நிலுவையில் உள்ள பொறுப்புகள் எதுவும் இல்லை என்ற உத்தரவாதத்தை விற்பனையாளர் கொடுக்க வேண்டும் மேலும் இது சம்மந்தமான ஆவணங்களை இணைக்க வேண்டும்.
சொத்தை வாங்கும் வாங்குபவரின் உத்தரவாதங்கள் :
சரியான நேரத்தில் பணம் செலுத்துவதற்கான உத்தரவாதம் மற்றும் தேவையான ஏதேனும் சம்பிரதாயங்களுடன் இணங்குதல் போன்ற உத்தரவாதத்தை வாங்குபவர் கொடுக்க வேண்டும்.
6. அனுபவ உரிமை மற்றம் செய்யும் காலம் மற்றும் பணம் செலுத்தி ஒப்பந்தத்தை முடிவுக்கு கொண்டுவரும் காலத்தை குறிப்பிடவும்.
சொத்தை விற்பவர் சொத்தை வாங்குபவர்க்கு தனது அனுபவ உரிமையை ஒப்படைப்பதற்கான காலக்கெடுவைக் குறிப்பிடவும்.
சொத்தை வாங்குபவர் தனது பணத்தை செலுத்தி ஒப்பந்தத்தை முடிவுக்கு கொண்டுவரும் நிறைவு நாள் மற்றும் நிபந்தனைகளைக் குறிப்பிடவும்.
சொத்தை வாங்குபவர் பணத்தை செலுத்தாமல் போனால் ஒப்பந்த பத்திரம் ரத்து செய்யப்படும் காலம் ஆகியவற்றை குறிப்பிட வேண்டும்.
7. உரிமை மாற்றத்தை குறிப்பிடவும்.
சொத்தை விற்பனை செய்பவர் அவரின் உரிமையை வாங்குபவரின் பெயருக்கு மாற்றுவதற்கான நடைமுறையை கோடிட்டுக் காட்டுங்கள்.
பதிவு கட்டணங்கள், முத்திரை வரி மற்றும் சட்ட கட்டணங்களுக்கான பொறுப்பைக் குறிப்பிடவும்.
8. இழப்பீட்டு கோரல்கள் போன்றவற்றை குறிப்பிடவும்.
விற்பனைக்குப் பிறகு மூன்றாம் தரப்பு உரிமைகோரல் அல்லது சட்ட தகராறு ஏற்பட்டால் இழப்பை யார் ஏற்றுக்கொள்வார்கள் என்பதைக் குறிப்பிடவும்.
9. ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்யும் நடவடிக்கையை குறிப்பிடவும்.
இருவர் சேர்ந்து ஒரு ஒப்பந்தத்தை உருவாக்கும் போது அந்த ஒப்பந்தம் முடிவுக்கு வர வேண்டிய காரணத்தையும் நிபந்தனைகளையும் தெளிவாக குறிப்பிட வேண்டும்.
ஒப்பந்தம் முடிவுக்கு வர வேண்டிய காலத்தையோ நிபந்தனையோ குறிப்பிடாமல் விட்டுவிட்டால் அது தேவையில்லாத சிக்கலை ஏற்படுத்தும்.
உதாரணமாக : சொத்தை வாங்குபவர் பணத்தை கொடுக்காமல் நாட்கள் நீட்டிகொண்டே போகலாம் அல்லது சொத்தை விற்பனை செய்பவர் சொத்தை விலை பத்திரம் எழுதி கொடுக்காமல் நாட்கள் நீட்டிக்கொண்டே போகலாம்.
எனவே மேற்கண்ட சிக்கல்கள் ஏற்படாமல் இருக்க கட்டாயம் ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்யக்கூடிய நிபந்தனைகளைச் சேர்க்கவும் (எ.கா., ஒப்பந்த மீறல், பணம் செலுத்தாதது).
10. தகராறு தீர்வு எப்படி செய்யப்படும் என்பதை குறிப்பிடவும்.
விற்பனை ஒப்பந்த காலத்தில் எதாவது தகராறு ஏற்பட்டால் அந்த தகராறுகள் எவ்வாறு தீர்க்கப்படும் என்பதைக் குறிப்பிடவும் (எ.கா., நடுவர், மத்தியஸ்தம் அல்லது சட்ட நடவடிக்கை) மேலும் அதிகார வரம்பு அல்லது கையாளும் சட்டத்தைக் குறிப்பிடவும்.
11. கையொப்பங்கள் போடவேண்டிய இடங்களை சேருங்கள்.
விற்பனை ஒப்பந்தம் பத்திரத்தை உருவாக்கினால் வாங்குபவர், விற்பனையாளர் மற்றும் சாட்சிகளின் கையொப்பங்களுக்கான இடங்களைச் சேர்க்கவும்.
ஒவ்வொரு பக்கத்திலும் அனைத்து தரப்பினரும் கையொப்பமிட வேண்டும் அல்லது முதலெழுத்து எழுத வேண்டும், இதனால் ஒப்பந்தத்தில் எழுத்துக்கள் மாற்றப்படுவதை தவிர்க்கலாம்.
12. விற்பனை ஒப்பந்தத்தில் இணைக்க வேண்டிய நகல்கள்.
விற்பனை ஒப்பந்த பாத்திரம் எழுதும் போது எதிர் காலத்தில் தகராறுகள் ஏற்படாமல் இருக்கவும் தகராறுகள் ஏற்பட்டுவிட்டால் அதை எளிதில் தீர்க்கவும் பின் வரும் துணை ஆவணங்களின் நகல்களை இணையுங்கள் :
- சொத்து உரிமைப் பத்திரம் (தாய் பத்திரம்).
- வில்லச் சான்றிதழ்.
- கட்டிடத் திட்ட ஒப்புதல்.
- வாங்குபவர் மற்றும் விற்பனையாளரின் அரசாங்கத்தால் வழங்கப்பட்ட ஐடிகள் போன்றவையின் நகல்கள்.
- பணம் செலுத்தியதற்கான சான்று அல்லது முன்பணம் பெற்றதற்கான சான்று.
விற்பனை ஒப்பந்த பத்திரம் மாதிரி எடுத்துக்காட்டு :
விற்பனை ஒப்பந்தம்
